Plánujete si v roku 2021 zobrať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti ale zdrojom vášho príjmu je podnikanie formou živnosti alebo formou s.r.o.? Viacero podnikateľov si optimalizuje daňové priznanie a preto je vhodné pri podávaní daňového priznania v roku 2021 myslieť aj na to, že chcete dostať od banky hypotéku. V tomto článku si vysvetlíme prečo. Ukážeme si tiež ako banky posudzujú príjem SZČO a spoločníkov v s.r.o. pri žiadosti o hypotéku.
Minimálna dĺžka podnikania
Každá banka má stanovenú vlastnú minimálnu dĺžku podnikania, ktorú musíte ako žiadateľ o hypotéku splniť. V tabuľke nižšie sú uvedené minimálne dĺžky podnikania jednotlivých bánk. Ak je v tabuľke uvedené napríklad 6 mesiacov ZO, banka vyžaduje minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom ukončenom zdaňovacom období. Vo všeobecnosti platí, že príjem za ukončené zdaňovacie obdobia sa dokladuje daňovým príznaním a účtovnou závierkou. Príjem v aktuálnom neukončenom zdaňovacom období sa dokladuje výpismi z podnikateľského účtu, faktúrami, poprípade mandátnou zmluvou. Do 31.03. v aktuálnom roku postačuje daňové priznanie za rok predchádzajúci predošlému kalendárnemu roku. Napríklad do 31.03.2021 je možné doložiť daňové priznanie za rok 2019.
Percentá z tržieb ako základ pre výpočet príjmu
Prvá možnosť výpočtu príjmu sú bankou stanovené percentá z dosiahnutých tržieb (obratov). Pri výpočte príjmu na základe percent z tržieb alebo obratov sa postupuje následovne. Z tržieb sa vypočíta príslúšné percento, ktoré sa následne vydelí 12 mesiacmi. Tak banka určí, aký mesačný príjem vám akceptuje pri výpočte maximálnej výšky hypotéky. Niektoré banky majú stanovené špecifické odvetvia, pri ktorých vedia akceptovať vyššie percento z tržieb, napríklad pri komorových pracovníkoch, IT pracovníkoch a programátoroch alebo pri finančných sprostredkovateľoch. Pri príjme z s.r.o. sa berie do úvahy aj výška podielu na základnom imaní s.r.o.. Kým niektoré banky akceptujú iba jedno-osobové s.r.o., iné vyžadujú podiel minimálne 50%. Sú aj také banky, pri ktorých výška podielu nehrá rolu. Ak máte napríklad 30% podiel v s.r.o., pri výpočte príjmu sa použije pomerom stanovená výška príjmu t.j. 30% z 10% z tržieb.
Z uvedenej tabuľky vyplýva, že je pri tomto type príjmu lepšie sa zamerať na veľké banky, ktoré ponúkajú lepšie možnosti financovania pre podnikateľov ako malé banky, ktoré sú zamerané skôr na zamestnancov.
a) platí pre SZČO, ktorí si uplatnili paušálne výdavky
b) platí pre špecifické odvetvia, napríklad komorových pracovníkov
c) platí pre SZČO, ktorí si uplatnili paušálne výdavky a zároveň vykonávajú činnosť v špecifických odvetviach, napríklad komorových pracovníkov
Hospodársky výsledok podnikania
Spôsob výpočtu príjmu na základe hospodárskeho výsledku podnikania je rovnaký pre majiteľov s.r.o. aj pre SZČO.
akceptovateľný mesačný príjem = (základ dane – daň na úhradu) / 12
Banky ktoré akceptujú túto formu príjmu pri SZČO: Slovenská sporiteľňa, VÚB banka, Tatra banka, Prima banka, OTP banka, mBank, Poštová banka
Banky ktoré akceptujú túto formu príjmu pri s.r.o.: Slovenská sporiteľňa, VÚB banka, Tatra banka
Pri oboch spôsoboch výpočtu príjmu nesmie byť hospodársky výsledok záporný (podnikateľ nesmie vykazovať stratu). Proces získania hypotéky pre SZČO a majiteľov s.r.o. je síce administratívne náročnejší no nevešajte predčasne hlavu. Na požiadanie o hypotéku je vhodné sa vopred pripraviť a celý proces dôkladne naplánovať.
