Zaujíma vás aká je vaša maximálna výška hypotéky v roku 2022?
Pripravil som pre vás jednoduchú a presnú hypotekárnu kalkulačku, ktorá vám vypočíta maximálnu výšku hypotéky bez toho, aby ste museli uvádzať osobné údaje. Vstupné parametrev kalkulačke aktualizujeme každý mesiac alebo podľa aktuálnych zmien. Dátum poslednej aktualizácie kalkulačky je 18.02.2022. Prejdite rovno na hypotekárnu kalkulačku (KLIK SEM). Ak vás zaujíma metodika, teória a príklady, pokračujte v čítaní.
Vzorec pre výpočet maximálnej výšky hypotéky v roku 2022
Pripomeňme si vzorec, ktorým sa počíta priestor pre splátku hypotéky a teda nepriamo aj maximálna výška hypotéky. Parametre, ktoré do stanovenia maximálnej výšky hypotéky vstupujú sú priemerná výška čistého mesačného príjmu domácnosti, súhrnné životné minimum domácnosti, splátky a zostatky úverov, maximálna zadĺženosť, výška povinnej rezervy a tzv. stress test. Výpočtom získate akú splátku úverov možete pri svojom príjme mať. Následne od neho odpočítate splátky existujúcich úverov. Ak je výsledok vyšší ako splátka hypotéky, ktorú chcete brať, hypotéku pravdepodobne dostanete.
[(čistý príjem domácnosti – životné minimum domácnosti)*(1 – povinná rezerva)] – splátky úverov = priestor pre splátku hypotéky
Maximálnu výšku hypotéky si vypočítate TU.
Aktuálne premenné, ktoré vstupujú do výpočtu
Životné minimum 218,06 € mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu v domácnosti.
Životné minimum 152,12 € mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu.
Životné minimum 99,56 € mesačne, ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo o nezaopatrené dieťa.
Povinná rezerva je vo výške 40%.
Stress test je vo výške 2%.
Maximálna zadĺženosť je vo výške 8-násobku ročného príjmu (vo výške 9-násobku ročného príjmu pre 5% žiadateľov + pre ďalších 5% žiadateľov ak ich vek nepresiahol 35 rokov a príjem nepresiahol 1,3-násobok priemernej mzdy).
Príklady výpočtu maximálnej výšky hypotéky
A. Jeden žiadateľ, má úver na auto
Peter zarába mesačne 890 € v čistom (DTI 85 440 €). Chce si brať hypotéku vo výške 70 000 € (30 rokov; 1,19% p.a.; splátka 231,31 € mesačne). Žije sám a má spotrebný úver na auto, za ktorý platí 89 € mesačne. Uplatníme jedno životné minimum 218,06 € mesačne. Uplatníme povinnu rezervu 40%. Od zostatku odpočítame splátku úveru.
Priestor pre splátku = [(890 € – 218,06 €)*0,6] – 89 € = 314,64 € > Peter hypotéku pravdepodobne dostane.
B. Manželský pár bez detí, úvery nemajú
Janko a Marienka sú manželia. Chcú si brať hypotéku vo výške 150 000 € (30 rokov; 1,19% p.a.; splátka 495,66 € mesačne). Janko pracuje v automobilke a zarobí v čistom 700 € mesačne. Marienka je učiteľka v škôlke kde zarobí v čistom 800 € mesačne (DTI 144 000 €). Úvery nemajú. Uplatníme životné minimum pre 2 plnoleté osoby žijúce v jednej domácnosti t.j. 218,06 € pre prvú osobu a 152,12 € pre druhú osobu. Spolu je životné minimum 370,18 € mesačne. Uplatníme povinnú rezervu.
Priestor pre splátku = [(1 500 € – 370,18 €)*0,6] = 677,89 € > Aj keď majú dostatočný priestor pre splátku, hypotéku vo výške 150 000 € pravdepodobne nedostanú, kvôli DTI.
C. Manželský pár s dvoma deťmi, manželka má úver
Ak by mali Janko a Marienka dve deti, ktoré chodia do školy, museli by sme započítať 4 životné minimá a to 218,06 € pre plnoletú prvú osobu, 152,12 € pre druhú plnoletú osobu, 99,56 € pre prvé dieťa a 99,56 € pre druhé dieťa. Spolu by sa tak bolo životné minimum domácnosti 569,30 € mesačne. Uplatníme povinnú rezervu. Kedže Marienka platí mesačne 250 € úver na prerábku bytu, v ktorom bývala, musíme od výsledku odpočítať splátku úveru.
Priestor pre splátku = [(1 500 € – 569,30 €)*0,6] – 250 € = 308,42 € > Úver pravdepodobne nedostanú, nie len kvôli DTI, ale aj kvôli nedostatočnému priestoru pre splátku novej hypotéky.
Najčastejšie otázky, ktoré sa týkaju maximálnej výšky hypotéky (FAQ)
Q: Čo je to DTI (Debt To Income)?
Ukazovateľ DTI (Debt-To-Income) vyjadruje úverový limit alebo maximálnu zadĺženosť fyzickej osoby na základe čistého príjmu. DTI je aktuálne na úrovni 8 násobku čistého mesačného príjmu. Klient s čistým mesačným príjmom 1 000 € môže mať úvery v maximálnej výške 96 000 € (1 000 € x 12 mesiacov x 8 rokov). Preto netreba zabúdať, že aj keď je priestor na splátku dostačujúci, príde k slovu aj ukazovateľ DTI, ktorý môže reálnu výšku úveru ďalej okresať.
Q: Čo je to DSTI (Debt-Service-To-Income)?
Ukazovateľ DSTI vyjadruje pomer výšky splátok všetkých úverových produktov k priemernému čistému mesačnému príjmu klienta (po odpočítaní životného minima). Tento pomer aktuálne nesmie presiahnúť 60%.
Q: Čo je to LTV (Loan-To-Value)?
Ukazovateľ LTV (Loan-To-Value) vyjadruje pomer medzi výškou hypotekáreho úveru a znaleckou hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Ak vám banka schváli LTV vo výške 80% znamená to, že pri kúpe bytu, ktorý je znalcom ohodnotený na 100 000 € dostanete maximálne 80 000 €. Zvyšných 20 000 € musíte zaplatiť zo svojho alebo riešiť dofinancovanie.
Q: Čo je to stress test?
Stress test je spôsob, ktorým chcú banky zabezpečiť aby klient vedel hypotéku splácať aj po teoretickom navýšení úrokových sadzbieb. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru. Ak máte na hypotéke úrok 1% banka k nemu priráta teoretické navýšenie o 2% a vyhodnotí, či by ste daný úver boli schopní splácať aj po spominánom navýšení úroku.
Q: Čo je to životné minimum?
Životné minimum upravuje a definuje Zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime. Zákon definuje životné minimum ako spoločensky uznanú minimálnu hranicu príjmov fyzickej osoby, pod ktorou nastáva stav jej hmotnej núdze. Sumy životného minima sa menia vždy k 1. júlu bežného kalendárneho roka. Z pohľadu bánk, je životné minimum časť príjmu, ktorú nemožno použiť na splácanie úverov.**
Akú vysokú hypotéku pravdepodobne dostanete si vypočítate TU.
