Hypotéky a úvery patria medzi najčastejšie príčiny stresu v domácnostiach. Preto je pre mnoho ľudí je zbavenie sa dlhu vo forme hypotéky cestou k dosiahnutiu finančnej (a možno aj pocitovej) slobody. V tomto článku si povieme aké sú možnosti predčasného splatenia hypotéky. Na tento účel sme pre vás pripravili kalkulačku HYPOsporenie s investovaním (KLIK SEM).

1. Mimoriadna splátka hypotéky a predčasné splatenie hypotéky

§ 18 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie zakazuje bankám požadovať od vás akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov ak predčasné splatenie hypotéky nepresiahne výšku 20% istiny hypotéky. Zákon tiež určuje maximálnu výšku nákladov súvisiacich so žiadosťou o predčasné splatenie hypotéky na 1% z predčasne splatenej sumy hypotéky. Splatiť hypotéku skôr teda možete aj bez dodatočných nákladov. Niektoré banky tiež umožňujú mimoriadne splátky hypotéky bez poplatkov aj nad zákonný rámec. Mimoriadnu splátku je nutné správne načasovať a požiadať o ňu v dostatočnom predstihu. Ak chcete splatiť hypotéku skôr za pomoci mimoriadnej splátky hypotéky, nasledujúci príklad vám povie, o koľko si skrátite dobu splácania. 

Príklad: Hypotéka vo výške 150 000 € s úrokovou sadzbou 1,39% p.a. a dobou splácania 30 rokov. V príklade sme sa po mimoriadných splátkach rozhodli skátiť dobu splácania, nie znížiť výšku splátky.

Ak chcete splatiť hypotéku skôr spôsobom mimoriadných splátok, je nevyhnutné začať sporiť a dodržiavať pri tom disciplínu. Ak chcete mimoriadné splátky hypotéky realizovať s frekvenciou 5 a viac rokov, využite možnosti úročenia vkladov prostredníctvom vhodných finančných produktov. Na mimoriadnu splátku tak buď nasporíte skôr alebo si dosiahnuté zhodnotenie vkladov môžete odložiť napríklad do vašej železnej rezervy. 

2. Refinancovanie hypotéky

Ak sa rozhodnete svoju hypotéku refinancovať za lepších podmienok, vytvoríte si priestor pre skoršie splatenie vašej hypotéky. Ak ste na aktuálnu výšku splátky zvyknutí a výraznym spôsobom nezaťažuje váš rodinný rozpočet, využite refinancovanie aj na skrátenie doby splácania úveru. Ak je vašim cieľom splatenie hypotéky, pri refinancovaní si dobu splácania určite nenaťahujte (napríklad na pôvodných 30 rokov). Na nasledujúcom príklade si ukážeme, ako splatiť hypotéku skôr za pomoci refinancovania.

Príklad: Hypotéka vo výške 150 000 € s úrokovou sadzbou 1,39% p.a. a dobou splácania 30 rokov. Hypotéku refinancujeme po piatich rokoch splácania. Zostatok hypotéky je 128 017 €. Hypotéku refinancujeme s úrokovou sadzbou 0,85% p.a.

Ak sa chystáte refinancovať hypotéku, myslíte aj na iné zmeny, ktoré vám pomôžu splatiť hypotéku skôr.

3. Sporenie a investovanie

Splatiť hypotéku skôr môžete aj sporením a investovaním. Dôležité je stanoviť si jasný a dosiahnuteľný cieľ. Premyslite si o koľko rokov skôr chcete hypotéku splatiť, začnite sporiť a investovať a zotrvajte pri vašom rozhodnutí. Keď splníte váš cieľ a nasporíte si dostatok peňazí, môžete sa rozhodnúť túto sumu použiť na skoršie splatenie hypotéky, alebo si ich odložiť na dôchodok, poprípade si hypotéku znížiť len čiastočne a zvyšok investovať. Veľkou výhodou tohoto prístupu je to, že v každom prípade na tom budete finančne lepšie, ako keby ste počas celej doby splácania hypotéky nesporili.

Príklad: Hypotéka vo výške 150 000 € s úrokovou sadzbou 1,39% p.a. a dobou splácania 30 rokov. Investovanie s odhadovanou priemernou návratnosťou 8% p.a.

Ak chcete splatiť hypotéku skôr spôsobom sporenia a investovania, použite našu kalkulačku HYPOsporenia s investovaním. 

Splácať alebo investovať?

Vo všeobecnosti sa kvôli aktuálnym nízkym úrokovým sadzbám na hypotéke oplatí peniaze skôr investovať. Splatením hypotéky skôr síce ušetríte peniaze, ktoré by ste zaplatili banke vo forme úrokov, no zároveň sa pripravíte o možnosť sporenia, investovania a tvorby kapitálu pre vašu budúcnosť. Jednoznačná odpoveď ale neexistuje. Ak ste na splácanie hypotéky zvyknutí a nezaťažuje to váš rodinný rozpočet, je dobrým kompromisom práve sporenie a investovanie. Dáva vám slobodu rozhodnutia sa. Môže sa stať, že sa po čase rozhodnete, že peniaze použijete na splatenie hypotéky no tak isto sa môžete rozhodnúť hypotéku platiť ďalej a nasporenú čiastku si nechať napríklad do dôchodku.

Najčastejšie otázky, ktoré sa týkaju predčasného splatenia hypotéky (FAQ)

Q: Môžem splatiť 20% zo zostatku istiny alebo z pôvodného úveru?

Záleží to od banky. Kým vo VÚB, Tatra Banke a mBank môžete splatiť 20% z pôvodnej výšky hypotéky, u ostatných bánk je to 20% z aktuálneho zostatku istiny.

Q: Môžem splatiť viac ako 20% zo zostatku hypotéky?

Splatiť viac ako 20% zo zostatku hypotéky môžete bezplatne v ČSOB a SLSP. Obe banky vám umožnia splatiť aj ďalších 20%. U ostatných bánk to bez poplatku možné nie je.

Q: Aký je poplatok za splátku vyššiu ako 20%?

Poplatok sa vypočíta ako 1% z tej sumy splátky, ktorá sa nachádza nad zákonom stanovenou bezplatnou splátkou vo výške 20%.

­